一、政策背景

（一）探索阶段

农村集体经营性建设用地入市是党中央、国务院实施农村土地制度改革的一项重要内容，是全面推进乡村振兴、加快农业农村现代化的有力抓手。2021年，在省市党委政府的坚强领导和省市主管部门的支持帮助下，我县在法律法规和土地政策的大框架下，立足县情实际，大胆改革创新，在国家、省、市均未出台具体实施办法的情况下，探索建立了“同地、同权、同价”的农村集体经营性建设用地入市模式，拓展了供地方式、助推了项目落地、促进了城乡融合，为全市乃至全省“农地入市”工作提供了可复制、可推广的实践经验。

我县抢抓“三大利好”，积极探索灵活多样的供地方式：

1、政策有保障。2020年1月1日，新实施的《土地管理法》明确了符合条件的农村集体经营性建设用地可以进入市场的规定，为“农地入市”提供了政策依据。我们积极向省自然资源厅、市自然资源和规划局进行汇报争取，获得了省市主管部门的大力支持，坚定了我们探索实践的信心和决心。

2、项目有需求。为积极应对新冠肺炎疫情对经济的影响，市政府出台了新开工项目容缺受理的意见，但是受成方连片开发标准影响，项目在征地环节面临一定的政策障碍。为保障招商项目尽快落地开工，我县积极与项目单位对接，全面梳理，提前规划，对不宜作征收的项目探索用“农地入市”的办法解决供地问题，通过近半年的调研学习、政策酝酿，为“农地入市”做足铺垫。

3、工作有保障。为了实现“农地入市”后与国有建设用地“同权同价”，让全县土地要素活起来，进而充分释放全县经济社会发展活力，县委、县政府坚定支持县自然资源局创新工作思路、探索实践路径，为各项工作的顺利开展提供了有力保障。组织县自然资源局与县财政、农业农村、税务等部门联合办公，先后到广饶、莒南等地学习经验做法，积极探索“农地入市”的商河思路，创新更加灵活的供地方式。

2021年3月，商河县殷巷镇前芦洼村与山东金沙河面业有限责任公司签订369.7亩农村集体经营性建设用地出让合同，并颁发集体建设用地不动产权证书，标志着济南市首宗“农地入市”案例的正式破冰。9月，第二宗--殷巷镇王楼村经济合作社50亩工业用地成功入市。2022年1月完成4宗商服用地农地入市，面积6亩,分别位于许商靠城庞村、张坊镇张坊村、龙桑寺镇西刘木村、沙河镇冯楼村。

我县积累了丰富的入市经验，取得了较好的成效。

1、增加了集体和农民收入。集体经济组织可获得除去成本后的部分收益，集体经济组织成员可享受相当于征地的补偿安置费、社保补贴，集体、农民合法收入增加，同时也增加了农民就业渠道。

2、拓展了企业用地空间。对企业来讲，通过“农地入市”可以和国有建设用地一样签出让合同、办理土地权证、拿到正规的法律手续，也可以开展抵押融资，在土地供需矛盾日益突出的大背景下有效拓展了企业用地空间，为企业持续健康发展提供了有力保障。

3、提供了可复制、可推广的实践经验。我县在全市率先制定出台“农地入市”的两个“办法”，建立健全政策体系、工作流程和保障机制，并在全市率先完整出让一宗369.7亩农村集体经营性建设用地，为全市乃至全省提供了实践基础和路径遵循，近期已有10余个县（市、区）来我县交流学习。

（二）试点阶段

2022年11月23日，中央办公厅国务院办公厅印发了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》（厅字〔2022〕34号）。2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号），我县入选全国试点单位。

不同于以前入市“粗放式”的管理模式，为了确保入市工作有章可依、有规可据，保障入市主体、市场主体的合法权益，上级对农地入市工作做了明确的规定，即入市前必须出台管理办法，对入市范围、入市方式、入市主体、入市程序、使用权权能、监督管理进行明确规定，约束入市双方行为。同时需加强风险管控。入市前期准备、入市交易中、入市后监管都要严格遵守法律法规及上级会议精神；要把握好工作节奏，及时排查矛盾和问题，确保试点封闭运行，风险可控。

为落实试点要求，深入推进试点工作，依据相关法律、法规等文件，学习相关先进经验，结合我县实际，制定了《商河县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法》。

二、制定依据

《中华人民共和国土地管理法》第六十条、第六十三条、第六十四条。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十七条至第四十三条。

《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）。

《省厅7部门联合印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案〉的通知》（鲁自然资字〔2023〕45号）。

三、出台目的

为深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，规范农村集体经营性建设用地入市行为，促进土地节约集约高效利用，加快乡村振兴和城乡融合发展。

四、重要举措

（一）严格落实党中央、国务院总体要求

《管理办法》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡融合发展的体制机制和政策体系为目标，畅通城乡要素流动，以同地、同价、同权、同责为导向，落实农村集体经营性建设用地权能，健全城乡统一的建设用地市场，建立流转顺畅、收益共享、监管有力的农村集体经营性建设用地入市制度。

（二）严守审慎稳妥试点原则

《管理办法》坚持守住底线红线。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善集体土地所有权实现形式，切实尊重农民意愿，落实民主决策程序，保障过程公开透明，严禁损害农民合法权益。强化风险防范意识，做好风险评估和应对预案，审慎稳妥推进。

（三）规范入市流程，确保公平、公正、公开

《管理办法》明确了入市具体程序，包括土地准备、民主决策、制定方案、初审、评估、拟定方案、审核、公告及交易、签订成交确认书及公示、签订合同和监管协议、缴纳土地成交价款和土地增值收益调节金、办理不动产权登记等步骤。这些步骤确保了入市过程的公开、公平、公正。

（四）规范农村集体收益内部分配

《管理办法》规定农村集体经营性建设用地入市收入扣除土地增值收益调节金以外部分，归农村集体经济组织所有，并纳入农村集体资产统一管理，接受集体内部审计监督和政府监管。按照兼顾集体和成员个人利益、壮大集体经济、促进农民增收的原则，合理确定集体与个人分配比例。

（五）坚持维护市场主体合法权益

《管理办法》明确了入市土地同等受法律保护。除法律和行政法规另有规定、合同约定的外，农村集体经营性建设用地使用权一般不得提前收回。依照法律法规规定，因国家公共利益需要征收为国有并提前终止合同的，应按届时土地征收规定，给予农村集体经济组织和集体建设用地使用权人相应补偿。

（六）加大监督管理，违法行为必究

《管理办法》规定了各相关部门要按照职责分工对合同约定事项实施监管，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。同时，还规定了违反法律法规应当承担的法律责任，以保障入市工作的顺利进行。

五、政策意义与影响

政策意义‌：该管理办法的出台加快了乡村振兴步伐。“农地入市”使项目供地方式更加灵活多样，促使更多的项目进入农村土地市场，在吸引资金、人才、技术等各类生产要素向农村流动的同时，将有效激活和带动农村各类生产要素，充分释放乡村振兴活力。

‌影响‌：该管理办法的实施将有助于推动商河县农村集体经营性建设用地入市工作的规范化和制度化，加快乡村振兴和城乡融合发展步伐，为全县经济社会发展提供有力支撑。

六、涉及群众服务事项

一是坚持权衡各方利益原则。通过合理调整耕地开垦费、按照规定标准征收土地增值收益调节金，明确收益资金的使用范围和监管措施，合理评估地价、计算成本、参照国有价格确定起始价格等方式，使起始价格控制在正常市场价格范围内，确保了国家权益不受损、企业利益有保障、集体和农民收益有增加。

二是坚持充分尊重农民意愿原则。明确入市主体为村集体经济组织，坚决保障本村村民的知情权和参与权。虽然在办理入市手续时，村集体经济组织委托县自然资源局具体操作，但是在起始价格确定、公告发布、交易平台报名等全部流程都随时与村集体对接联系，成交确认书、出让合同全部都是由村集体签订，确保了整个工作的公开、公平、公正，让群众知晓和参与入市全部过程。

解读机构：商河县自然资源局

联系人：卞晓阳

联系方式：0531-84879203