张庆业，男，1980年3月，中共党员，土地估价师，高级工程师，山东省不动产登记代理与土地估价行业协会专家

2024年5月24日，商河县人民政府印发了《商河县人民政府关于印发商河县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法的通知》，该办法自公布之日起施行。下面我就政策背景、决策依据、主要内容和工作意义及应用方向等有关情况解读如下：

一、政策变动提供机遇

 2019年修正、2020年实施的新《中华人民共和国土地管理法》为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据，实现了重大突破，2021年修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》对相关规定又进行了细化，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。

 乡村振兴已经作为国家战略。随着乡村振兴的全面推进，休闲农业、乡村旅游项目的建设开发需要大量低成本的土地，集体土地利用问题尤为重要。

 依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。

新《中华人民共和国土地管理法》打通了历年来集体建设用地无法进入市场流转的法律障碍，增加了土地市场上的集体建设用地供给，为乡村旅游项目的业主方、运营方合法取得集体建设用地使用权破解了僵局，提供重要机遇。

二、“农地入市”条件

 农村集体经营性建设用地入市有两个前置条件： 一是必须是规划确定的。规划包括土地利用总体规划和城乡规划，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，是无法安排使用的。二是必须是完成集体土地所有权和使用权确权登记的。

同时有三项禁止性条件：一是不得通过农用地转为新建设用地入市。二是不得将宅基地纳入入市范围。三是符合入市条件的土地不得进行商品房开发。

农村集体经营性建设用地来源方面，主要分为两种，一是现有集体建设用地。二是新增，依据《中华人民共和国土地管理法》第二十三条规定：土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。

 2021年12月21日，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出：在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。

三、入市具体流程

集体经营性建设用地入市流程共七个环节：

1.入市条件核定。农村集体经济组织在申请入市前，核定入市地块是否符合入市条件。

2.入市主体确定。村集体经营性建设用地一般由村股份经济合作社作为入市主体。考虑到村民小组不是一个独立的经济组织，也不是一个法人主体，其入市应委托村股份经济合作社实施。

3.入市方式确定。根据实际情况和发展需要，确定出让、租赁、作价入股等有偿方式入市。

4.入市方案编制。入市主体牵头组织编制入市方案，并经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并形成书面意见。

5.入市方案审核。入市方案应先后经镇政府、县自然资源部门、县政府逐级审核。

6.入市手续办理。入市方案经批准后，土地所有权人参照同类型国有土地使用权出让、出租方式办理手续，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。出让人和受让人签订出让合同并报县自然资源主管部门备案。备案后，土地使用权人及时支付价款，依法缴纳税费，并办理不动产权证书。

7.入市收益分配。农村集体经济组织获得的入市收益，归村集体经济组织所有，应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计、政府和公共监督。土地所有权人及时向县人民政府缴纳土地增值收益调节金，该资金由县财政部门统筹安排使用，实行收支两条线管理。

 四、工作意义和应用方向

（一）工作意义

集体经营性建设用地加快入市，将赋予农民更加充分的财产权益，助力实现共同富裕目标。一方面，本轮深化试点将探索政府与村集体之间更加合理的入市增值收益分配机制，并与深化宅基地和农村集体产权制度改革加强协同，农村集体和农民可从土地入市中直接获取更多收益。另一方面，农村集体和农民可通过直接建设经营、出让、转让、出资入股等多种方式，通过“土地+资本”“资金变股金，村民变股东”的产业融合发展模式，从集体经营性建设用地入市中获取多样、持续的收益。最后，集体经营性建设用地入市深化试点，将进一步健全城乡统一的建设用地市场，实现城乡土地平等入市、公平竞争，更好地激活农村土地资源价值。此轮新政再次强调“坚持同地同权同责”原则，有望在促进同地同权方面实现新突破，在更大范围、更广层次激活集体建设用地的市场价值。

（二）应用方向

深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，规范农村集体经营性建设用地入市行为，促进土地节约集约高效利用，加快乡村振兴和城乡融合发展。为审慎稳妥有序地推进全县农村集体经营性建设用地入市工作提供法律依据。

五、解读机构及联系方式

解读机构：商河县自然资源局

联系人：卞晓阳

联系电话：0531-84879203