商河县房地产业发展情况、存在困难问题及建议

近年来，在国内城镇化发展的宏观背景下，商河作为济南的北大门，山东半岛城市群的建设为推动商河经济社会转型，实现跨越发展提供了重大机遇。随着经济社会快速发展，商河房地产市场也越发活跃，开发规模不断扩大，市民居住环境不断改善，居住质量不断提高，城市的人口聚集能力和商贸带动能力不断增强。

一、房地产业发展情况

（一）房地产开发企业情况

截至2019年7月份，商河县具备开发资质的房地产开发企业共有38家（其中二级资质2家，三级资质3家，暂定资质33家）,其中27家企业有在建的房地产开发项目，在建面积约为180万平方米。

（二）商品房销售情况

2019年1-6月份全县商品房销售面积约33.32万平方米，同比增长约70.96%，目前县城城区商品住宅均价约为6558.62元/平方米，总体销售价格呈现平稳运行态势。

（三）商品房库存情况

截至目前商河县商品房库存量约4129套,根据目前的销售状况，商品房库存消化周期约10个月，符合8-12个月的理想库存消化周期。

二、采取的主要措施

（一）加大对房地产项目的巡查力度

工程办理预售许可证后加大对预售商品房的监测力度，防止工程进度缓慢或停工引发的延期交房行为。及时发现潜在的问题，及时化解矛盾，对施工进度达不到施工计划的，责令开发企业在保证工程质量的情况下加快施工进度，减少因延期交房引起的纠纷。个别企业在办理完预售许可证后减缓工程进度或停止施工，造成不能按时交房，引起业主上访，对于这样的企业，采取严厉的惩罚措施，停止预售资金的拨付并停止其下一期预售手续。

（二）加大商品房预售资金监管力度

自执行《济南市商品房预售资金监督管理办法》以来，通过济南市预售资金监管系统进行监管，监管标准为1000元/平方米，开发企业办理预售许可后，首次放开30%的预售面积，待监管资金足额缴存后再放开剩余70%的预售面积。按照工程主体结构、内外装饰、竣工验收备案单、综合验收备案四个节点核减重点监管额度。截至目前，嘉润御景国际、鑫隆·颐景城、红星天铂、碧桂园·公园上城等二十个项目已累计交存预售监管资金超过9.6亿元，确保开发项目后期工程有充足的建设资金。

三、面临的主要问题

对于群众来讲，购买一套房子往往凝聚了几代人的辛勤劳动，关系着购房户的切实利益。随着近年来房地产市场的不断发展，产生了诸多问题，工作复杂性不断增加，集中体现在以下几个方面：

（一）部分开发企业实力较弱，资金周转困难

房地产项目从拿地到开工建设再到交付使用，都需要大量的资金，项目开发一环扣一环，一个环节出现问题，下一个环节就无法推进，部分实力较弱的开发企业资金周转困难，项目推进速度较慢。

（二）市场供给中产品同质化严重，缺乏创新

我县在售的房地产开发项目中，在产品设计和项目主题等方面存在同质化现象，所设计户型多为三室一厅或三室两厅型，多层住宅仍是市场主流。各开发企业面向的目标顾客也趋于同质化，多数面向的是刚需客户，特色不明显。

（三）房地产市场的营销水平有待提高

专业的营销推广是项目销售的有力途径，而商河县楼盘营销水平普遍较低，没有很好的塑造项目形象，销售人员现场接待水平较差，专业素质不高, 房地产销售各环节的风险防范意识较弱,个别楼盘存在口头宣传与规划设计不符问题，导致后期出现大量业主通过多种渠道投诉反映，业主利益受损。

四、建议

（一）引进和扶持一批大品牌房地产开发商，引领房地产市场发展

引进房地产开发企业时，要注重考查企业实力、资质、信誉度和经营状况。2018年以来，上海红星美凯龙房地产集团有限公司和山东碧桂园房地产开发有限公司先后进入商河县房地产市场，在资金实力、规划定位、开发理念、经营理念、建筑品质、营销思路、思想文化等各方面都将商河县房地产市场提高一个档次。2019年以来，我县东三里地块商贸综合体、银桥地块商贸综合体项目已分别与红星美凯龙集团、世贸集团签订框架合作协议。

（二）产品精细化、定制化，进一步提高房地产开发企业的创新能力

随着科学技术的发展和人们生活水平的改善，消费者越来越注重的是差异化和个性化，因此房地产开发企业需要基于客户多样化需求打造精细化产品线，基于客户特殊需求打造定制化产品，基于消费水平的不断提高打造完善配套和公共空间等。房地产开发企业必须在“商品力、销售力及形象力”上进行多层次、全方位的创新。

（三）全面提高销售人员的专业素养

针对目前开发企业销售人员营销水平不足、专业能力参差不齐的情况，同山东房地产教育培训中心沟通，分批次组织、参加销售从业人员培训班，提高销售人员在商品房买卖和网签过程中合法、合理解决问题的能力。

接下来我们将继续加强对我县房地产市场的研判，使我县房地产发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策落实到位，为我县房地产市场的可持续发展创造良好的政策环境。